Clauses interdites dans un contrat de location

Le bail est concerné s'il s'agit :

• d'un bail signé depuis le 27 mars 2014,
• ou d'un bail signé avant le 27 mars 2014 et renouvelé depuis,
• ou d'un bail signé avant le 27 mars 2014 et reconduit tacitement depuis.

Objet du contrat de location

Il est interdit d'inscrire dans le contrat de location une clause qui :

• impose au locataire de souscrire en plus du contrat de bail, un contrat pour la location d'équipements
• autorise le propriétaire à diminuer ou à supprimer, sans contrepartie équivalente, des prestations prévues au contrat de bail

Paiement par le locataire

Le propriétaire ne peut pas imposer à son locataire des frais en plus du paiement du loyer et des charges.

Il est interdit d'inscrire dans le contrat de location une clause qui :

• Impose le prélèvement automatique ou la signature par avance de traites ou de billets à ordre comme mode de paiement du loyer
• Stipule que le locataire autorise le propriétaire à prélever ou à faire prélever les loyers directement sur son salaire dans la limite cessible
• Autorise le propriétaire à percevoir des amendes et pénalités en cas d'infractions aux clauses du contrat ou au règlement intérieur de l'immeuble
• Impose au locataire la facturation de l'état des lieux de sortie (toutefois, en cas de recours à un commissaire de justice - anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire -, le locataire est redevable de la moitié des frais)
• Impose au locataire le versement, lors de l'entrée dans les lieux, de sommes d'argent en plus de celles prévues (dépôt de garantie et rémunération des personnes qui interviennent pour établir un acte de location, c'est l'exemple des frais notariés)
• Fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance
• Engage le locataire par avance à des remboursements sur la base d'une estimation faite uniquement par le propriétaire pour les réparations locatives

Assurance habitation

Le locataire a l'obligation de souscrire un contrat d'assurance pour le logement.

Mais une clause qui oblige le locataire à prendre une assurance auprès d'une compagnie choisie par le propriétaire est interdite.

Usage du logement par le locataire

Le locataire est chez lui dans le logement qu'il occupe. Dès lors, certaines clauses qui limitent sa jouissance sont interdites.

C'est le cas d'une clause qui :

• interdit au locataire l'exercice d'une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle
• ou qui interdit au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui

Travaux ou dégradations

Le locataire doit permettre l'accès à son logement pour la préparation et la réalisation des travaux à la charge du propriétaire. Toutefois, si ces réparations ou travaux durent plus de 21 jours, le propriétaire doit lui accorder une baisse de loyer proportionnelle à la durée des travaux. En conséquence, la clause suivante qui interdit au locataire de demander une indemnité au propriétaire lorsque ce dernier réalise des travaux d'une durée supérieure à 21 jours est interdite.

Le contrat de bail doit être équilibré. Le propriétaire ne peut ainsi s'exonérer de sa responsabilité ou faire peser sur son locataire une responsabilité systématique.

En conséquence, il est interdit de :

• prévoir la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d'un élément commun de la chose louée
• ou d'interdire au locataire de rechercher la responsabilité du propriétaire ou d'exonérer le propriétaire de toute responsabilité
• ou de prévoir que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement

Visite du logement

Une clause peut obliger le locataire à laisser visiter le logement loué, en vue de sa vente ou de sa remise en location.

Mais une clause qui prévoit que ces visites aient lieu les jours fériés ou durant plus de 2 heures les jours ouvrables est interdite.

Renouvellement ou reconduction du bail

Il est interdit d'inscrire dans le contrat de location une clause qui prévoit le renouvellement ou la reconduction automatique du bail pour une durée inférieure à 3 ans (à 6 ans si le propriétaire est une personne morale).

Résiliation du bail

Le propriétaire n'a pas le droit de prévoir une clause de résiliation du bail qui aurait pour effet de contourner la réglementation en vigueur.

En conséquence, une clause ne peut pas :

• prévoir la résiliation du contrat pour d'autres motifs que le non-paiement du loyer ou des charges, du dépôt de garantie, la non souscription d'une assurance pour risques locatifs, ou les troubles de voisinage constatés par le juge
• ou permettre au propriétaire d'obtenir la résiliation du bail au moyen d'une simple ordonnance de référé que le locataire ne pourrait pas contester

En cas de doute

En cas de doute sur la valeur d'une clause, il est possible de se renseigner (gratuitement) auprès de l'Adil de votre département :

Seul le bail signé avant le 27 mars 2014 et resté depuis non renouvelé, ni tacitement reconduit est concerné.

Objet du contrat de location

Il est interdit d'inscrire dans le contrat de location une clause qui autorise le propriétaire à diminuer ou à supprimer, sans contrepartie équivalente, des prestations prévues au contrat de location.

Paiement par le locataire

Le propriétaire ne peut pas imposer à son locataire des frais en plus du paiement du loyer et des charges.

Il est interdit d'inscrire dans le contrat de location une clause qui :

• Impose le prélèvement automatique ou la signature par avance de traites ou de billets à ordre comme mode de paiement du loyer
• Stipule que le locataire autorise le propriétaire à prélever ou à faire prélever les loyers directement sur son salaire dans la limite cessible
• Autorise le propriétaire à percevoir des amendes en cas d'infractions aux clauses du contrat ou au règlement intérieur de l'immeuble
• Impose au locataire la facturation de l'état des lieux de sortie (toutefois, en cas de recours à un commissaire de justice, le locataire est redevable de la moitié des frais)
• Impose au locataire le versement, lors de l'entrée dans les lieux, de sommes d'argent en plus de celles prévues (dépôt de garantie et rémunération des personnes qui interviennent pour établir un acte de location, c'est l'exemple des frais notariés)
• Fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance
• Engage le locataire par avance à des remboursements sur la base d'une estimation faite uniquement par le propriétaire pour les réparations locatives

Assurance habitation

Le locataire a l'obligation de souscrire un contrat d'assurance pour le logement.

Mais une clause qui oblige le locataire à prendre une assurance auprès d'une compagnie choisie par le propriétaire est interdite.

Usage du logement par le locataire

Le locataire est chez lui dans le logement qu'il occupe. Dès lors, certaines clauses qui limitent sa jouissance sont interdites.

C'est le cas d'une clause qui :

• interdit au locataire l'exercice d'une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle
• ou qui interdit au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui

Travaux ou dégradations

Le locataire doit permettre l'accès à son logement pour la préparation et la réalisation des travaux à la charge du propriétaire. Toutefois, si ces réparations ou travaux durent plus de 40 jours, le propriétaire doit lui accorder une baisse de loyer proportionnelle à la durée des travaux. En conséquence, la clause suivante qui interdit au locataire de demander une indemnité au propriétaire lorsque ce dernier réalise des travaux d'une durée supérieure à 40 jours est interdite.

Le contrat de bail doit être équilibré. Le propriétaire ne peut ainsi s'exonérer de sa responsabilité ou faire peser sur son locataire une responsabilité systématique.

En conséquence, il est interdit de :

• prévoir la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d'un élément commun de la chose louée
• ou d'interdire au locataire de rechercher la responsabilité du propriétaire ou d'exonérer le propriétaire de toute responsabilité
• ou de prévoir que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement

Visite du logement

Une clause peut obliger le locataire à laisser visiter le logement loué, en vue de sa vente ou de sa remise en location.

Mais une clause qui prévoit que ces visites aient lieu les jours fériés ou durant plus de 2 heures les jours ouvrables est interdite.

Renouvellement ou reconduction du bail

Il est interdit d'inscrire dans le contrat de location une clause qui prévoit le renouvellement ou la reconduction automatique du bail pour une durée inférieure à 3 ans (à 6 ans si le propriétaire est une personne morale).

Résiliation du bail

Le propriétaire n'a pas le droit de prévoir une clause de résiliation du bail qui aurait pour effet de contourner la réglementation en vigueur.

En conséquence, une clause ne peut pas :

• prévoir la résiliation du contrat pour d'autres motifs que le non-paiement du loyer ou des charges, du dépôt de garantie, la non souscription d'une assurance pour risques locatifs, ou les troubles de voisinage constatés par le juge
• ou permettre au propriétaire d'obtenir la résiliation du bail au moyen d'une simple ordonnance de référé que le locataire ne pourrait pas contester

En cas de doute

En cas de doute sur la valeur d'une clause, il est possible de se renseigner (gratuitement) auprès de l'Adil de votre département :